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O contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada, sendo que no contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada.

Na ausência de estipulação das partes, o contrato considera-se celebrado, com prazo certo, pelo período de dois anos.

O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato e não pode ser superior a 30 anos, considerando-se automaticamente reduzido ao referido limite quando o ultrapasse.

No que respeita aos arrendamentos para fins não habitacionais as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação. Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano.

O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito, independentemente do prazo da sua duração.

Os contratos de arrendamento para habitação permanente têm a duração mínima de um ano. No caso de serem celebrados por períodos inferiores, serão, automaticamente, alargados ao prazo mínimo.

Para os contratos de arrendamento assinados desde de 13 de fevereiro de 2019, há a garantia de renovação automática por três anos, caso a sua duração seja inferior a três anos e nada tenha sido estipulado em contrário (por exemplo, uma renovação por períodos de igual duração). Ou seja, se o contrato for de dois anos, este é, salvo decisão contrária, renovado por três anos. Se for de cinco anos, renova-se por cinco anos. E por aí fora.

E, a não ser que precise da casa para si ou para os filhos, o senhorio não pode opor-se à primeira renovação do contrato durante três anos.

Por seu lado, os inquilinos podem terminar o arrendamento em qualquer altura, bastando-lhes para tal dar conhecimento ao proprietário. Idealmente, no prazo legal, para evitar pagar as rendas correspondentes ao período de pré-aviso.

Caso o senhorio decida vender a casa, os arrendatários têm prioridade na compra, desde que o Contrato de Arrendamento tenha mais do que 2 anos de vigor. O prazo para poderem exercer o chamado direito de preferência é de dois anos.

Contratos a termo certo

Prazos legais para o contrato a termo certo ser terminado pelo senhorio (ou oposição à renovação)

Prazos legais para o contrato a termo certo ser terminado pelo inquilino (ou oposição à renovação)

Depois do cumprimento de um terço do prazo inicial do contrato (ou da sua renovação), de acordo com o artigo 1098º n.º 3 do Código Civil, o arrendatário pode terminar o contrato através da denúncia desde que o faça com a seguinte antecedência:

• 120 dias, se o prazo do contrato for igual ou superior a um ano;

• 60 dias, se o prazo do contrato for inferior a um ano.

Contratos de duração indeterminada

O inquilino pode pôr fim ao arrendamento após seis meses de duração efetiva, sem ter de apresentar uma justificação. Mas terá de comunicar a sua intenção ao senhorio, pelo menos, 120 dias antes do termo pretendido, se, à data da comunicação, o contrato durar há um ano ou mais, ou de 60 dias, se este tiver durado menos de um ano.

É possível antecipar o pagamento de rendas, até dois meses de renda de avanço. O valora da caução não pode ultrapassar o valor correspondente a duas rendas.

A renda é devida no primeiro dia do mês anterior ao que disser respeito.

Em caso de atraso por parte do arrendatário, a indemnização a pagar ao senhorio é de 20% do valor devido, de acordo com o artigo 1041 n.º 1 do Código Civil.

De acordo com o artigo 1077, n.º 2, alínea B) do código civil a renda pode ser atualizada anualmente, e, após um ano do inicio de vigência do contrato e de acordo com o coeficiente publicado pelo Governo para esse ano.

Esta comunicação tem que ser feita em carta registada e com aviso de receção, com 30 dias de antecedência dessa cobrança.

As habitações arrendadas em regime de arrendamento destinam-se exclusivamente para os fins licenciados: Residência Permanente; Não Permanente ou Não Habitacional.

O inquilino pode exercer o direito de preferência, caso o senhorio queira vender o imóvel, ao fim de dois anos de vigência do contrato de arrendamento.

A mora pelo arrendatário igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do mesmo, confere ao senhorio o direito de resolver o contrato de arrendamento. O arrendatário poderá fazer cessar a mora, no prazo de um mês, sendo que esta faculdade só poderá ser utilizada uma única vez, com referência a cada contrato.

O senhorio deverá desencadear a resolução do contrato mediante o envio de comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida, por uma das seguintes formas:

1. a) notificação avulsa;
   b) contacto pessoal através de representante legal (advogado, solicitador ou agente de execução) comprovadamente mandatados para o efeito;
   c) escrito assinado e remetido pelo senhorio.

É também pouco claro ao senhorio a manutenção do arrendamento, no caso do arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas, num período de doze meses, com referência a cada contrato

Sim. O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada, quando necessite da habitação para ele próprio ou para os seus descendentes em 1.º grau.

O referido direito de denúncia depende do pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos:

1. a) Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
   b) Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.

Contudo, importa referir que, nos casos de contratos de arrendamento celebrados em data anterior ao NRAU (junho de 2006), ainda que se encontrem preenchidos todos os requisitos para a denúncia do contrato, para que aí possa residir, o senhorio não o poderá fazer, sempre que se verifique alguma das seguintes situações em relação ao arrendatário ou subarrendatário autorizado:

1. a) ter idade igual ou superior a 65 anos;
   b) encontrar-se em situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho. 

Em sede de IRS, os senhorios podem optar pela taxa liberatória de 28% ou optar pelo englobamento do rendimento. Esta última opção (englobamento) será benéfica quando o escalão de IRS do senhorio é inferior à taxa liberatória.

Atualmente, em Portugal, quanto maior for a duração do contrato de arrendamento, menor será a taxa liberatória a aplicar ao “lucro” obtido com o arrendamento. A taxa é aplicada à diferença entre as rendas obtidas e as despesas devidamente comprovadas respeitantes ao arrendamento. A taxa liberatória de 28% pode ser reduzida até 10% em função da duração do contrato de arrendamento, conforme disposto no artigo 72 do Código do IRS.

Contudo, está prevista uma alteração legislativa para o ano de 2023 que passará a prever desagravamento fiscal em sede de rendimentos prediais uma vez que contempla redução da taxa liberatória conforme detalhe:

De referir que existem ainda outras possibilidades de tributação dos rendimentos, nomeadamente a opção de tributação em sede de categoria B.

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